保定市人民政府

行政复议决定书

保政行复决〔2022〕48号

申请人：倪某

委托代理人：朱佳吉，河北磐丰律师事务所律师

委托代理人：张楠，河北磐丰律师事务所实习律师

被申请人：保定市自然资源和规划局

法定代表人：张雪松，局长

委托代理人：刘晓雷，该局工作人员

第三人：任某

申请人对被申请人2022年2月22日作出的编号：2022022200148《不动产登记不予受理告知书》不服，于2022年3月16日申请行政复议，本机关依法受理，于法定期限内向被申请人送达《行政复议答复通知书》，被申请人在法定期限内提出书面答复意见。依法确定任某为本案第三人，并向第三人送达《第三人参加行政复议通知书》。现已审理终结。

申请人请求：一、申请人依法向被申请人申请更正登记，申请材料齐全，符合法定形式，被申请人作出不予受理告知书，适用法律错误，具体行政行为明显不当。首先，申请人提交的更正登记申请符合相关法律规定，被申请人应当受理。2022年2月22日，申请人向隶属于被申请人的保定市不动产登记中心申请更正登记东风西路527号某处土地及房屋权属证书，并提交了相关必要资料。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，在申请人提交的申请材料齐全、符合法定时，被申请人应当受理。其次，被申请人作出不予受理告知书所依据的《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的内容为不予登记的有关规定，并非不予受理的有关规定。二、被申请人作出不予受理告知书认定事实错误，案涉不动产登记错误系原登记机关以及出卖方中国乐凯集团共同导致，被申请人应当受理申请人的更正申请并将房屋办理更正登记至申请人名下。（一）不予受理告知书依据《不动产登记暂行条例》第二十二条第四款认定申请人更正登记属于不予登记事项，属于认定事实错误。首先，上述条款规定的是存在法律、法规规定的其他情形下不动产登记机构应当不予登记，即除法律、法规的规定，其他部门规章或地方性文件均不属于不动产登记机构的不予登记的情形。行政机关应当遵守法律法规的规定，在其授权范围内合理、合法行政。其次，申请人申请更正登记不是该不予登记的情形，虽然案涉房产被法院查封，然而法律和行政法规并未规定该种情形下不能更正登记。即使《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条规定：“在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”，但《不动产登记暂行条例实施细则》并不属于法律、法规，而是部门规章。按前文所述，此部门规章的规定并不属于法律、法规规定的不予登记的情形，且其法律效力的位阶显然低于《不动产登记暂行条例》。（二）出卖方中国乐凯集团以及原登记机关办理登记程序违法，二者违法的行为共同导致案涉不动产权属登记错误，登记机关因程序违法导致登记错误，登记机关应当纠正，被申请人应当将房屋更正登记至申请人名下。1、因出卖方中国乐凯集团工作人员疏忽，导致案涉房屋办理权属证书的重要依据之一《出售公有住房基本情况登记与协议》中不动产购买人以及其工作单位填写错误，现该错误信息已纠正并经过保定市住房和城乡管理局盖章确认纠正。2、原登记机关登记案涉不动产登记程序违法，办理登记手续不合法合规，被申请人应当对原登记机关的错误登记行为进行纠正，进行更正登记。首先，本案房权证的颁发明显违反当时有效并适用的《城市房屋权属登记办法》（2001）（建设部令第99号）及《河北省城市房屋产权产籍管理办法》（河北省人民政府令﹝2002﹞第16号）的规定。共有的房屋，由共有人共同申请，代理人申请登记时，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。而当时的登记机关没有要求代理人提供书面授权委托书，其在发现房屋可能共有而没有要求共有人签字申请的情形下，没有尽到审慎审查的义务。其次，从当时的登记材料看，如果原登记机关尽到审慎审查的义务，一定能看出案涉房屋是一个共有房产。依照当时法律规定，共有人共同申请办理房屋产权手续，有自愿放弃产权的，应当出具弃权书。但案涉不动产在申请登记的材料中并没有上述的相关材料。由此可见，案涉不动产登记程序违法导致错误登记，而该错误登记系出卖方以及原登记机关双方共同导致的。作为现登记机关，应对其过去的错误登记行为负责，应当进行纠正，将房屋办理更正登记至申请人名下。三、请求对申请人的复议事项组织听证。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十二条以及《河北省行政复议听证程序规定》第六条，请求对申请人的复议事项组织听证，以便澄清事实，维护申请人的合法权益。综上所述，望复议机关查明事实，依据法律法规，支持申请人的复议请求。

被申请人称：一、申请人倪某曾就案涉房产的权属登记问题多次提起民事诉讼和行政诉讼，人民法院的生效法律文书对案涉问题已经做出了认定和裁判。且，该房产于2020年6月24日被蠡县人民法院所查封，查封期限至2023年6月23日，不符合进行更正登记的条件。所以，对倪某的所谓“更正”申请决定不予受理是正确的。二、案涉房产登记由保定市住建局办理。经查登记档案，案涉房屋原系倪某、任某所在国有企业的房产，2008年经房改程序转移至购买人的名下。在登记档案中保存的出售公有住房基本情况登记与协议的“购房家庭与夫妻情况”一栏中，明确记有任某和倪某的姓名及基本情况，证明该房产系任某和倪某夫妻共同购买的，为夫妻共同所有。所以，原房屋权属登记行为是正确的。三、按申请人的申请书以及数次诉讼中的诉求及所述内容，涉及到房改政策的执行问题。需要解决的是其《出售公有住房基本情况登记与协议》是否有效的问题。这其中，即包含买卖双方的有无过错的问题，又涉及到政府主管部门批准公有住房出售的行为是否有效的问题。所以，申请人的申请事项不属于更正登记的范畴。

第三人称：本人与倪某系夫妻关系， 2006年9月登记结婚。倪某系中国乐凯集团公司（以下简称乐凯公司）职工，2005年，倪某于婚前全款购买案涉房屋一套（乐凯公司集资房）。2020年12月，倪某得知其婚前全款购买的房屋被登记在本人名下，倪某即向乐凯公司了解该房屋备案资料，经乐凯公司调查核实，由于乐凯公司工作人员的失误造成这一情况。后乐凯公司向倪某提供了更正证明，当时负责房产登记工作的保定市住房和城乡建设局也对错误信息进行了更正。事实上，案涉房屋的登记档案中《保定市购买公有住房登记申请表》《出售公有住房基本情况登记与协议》中所填内容及签字都不是本人所签，并且该房屋于2008年办理产权登记时，本人也没有参与。该房屋登记在本人名下之事，本人之前并不知情。登记机关未严格审查房屋登记材料，在本人未签字且未参与产权登记办理的情况下，进行了错误的产权登记，应当予以更正。综上，本人不是乐凯公司职工，不具备购买该房屋的资格，也未支付任何购房款，该房屋是倪某婚前全款购买的个人房产，本人曾配合倪某办理更正登记，但被申请人未予受理。本人认为该房屋不动产登记簿登记错误，被申请人作为登记机关应当对错误的登记予以更正。

经书面审理查明：申请人倪某与第三人任某2006年9月登记结婚，双方一直在案涉房屋中居住生活至今。2008年6月24日，原保定市房产管理局颁发保定市房权证字第0200806016号房产证，载明房屋所有权证人任某，房屋坐落东风西路527号乐凯1区51号住宅楼3-502，建筑面积144.33平米。案涉房屋现在已经被河北省蠡县人民法院﹝2020﹞冀0635民初1127号民事裁定所查封，查封期限三年，自2020年6月24日起至2023年6月23日止。2022年2月22日，保定市不动产登记中心向申请人作出编号：2022022200148《不动产登记不予受理告知书》载明：“倪某，2022年2月22日，你申请的东风西路527号乐凯一区51号住宅楼3-502土地及房屋权属证书更正登记，……，依据……《不动产登记暂行条例》第二十二条不予登记的有关规定，决定不予受理。”申请人对该不予受理告知书不服，向保定市人民政府提起复议申请。另查明，房屋登记职权现已经由原保定市房产管理局移转到保定市自然资源和规划局。

以上事实由下列证据证明：一、申请人复议申请书及提交的证据材料；二、被申请人提交的书面答复意见书及证据依据材料；三、第三人提交的书面意见。

本机关认为：《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：……；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”该条文第一款中的第一、二项适用于应当受理的情形，第三、四项规定，只有在“申请材料不齐全或者不符合法定形式的”和“申请登记的不动产不属于本机构登记范围的”时，才可以出具不予受理告知书。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，……。”由上述规定可以看出，不予受理和不予登记在适用情形、法律依据等方面均不相同，系登记机构针对登记申请分别作出的两种不同的处理结果：登记机构对于申请人的申请材料进行审查，认为不符合受理条件的，出具不予受理告知书；认为存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定之情形的，书面告知不予登记。二者虽同为书面告知，但告知内容并不相同，应当区分情形选择适用。本案中，被申请人在其作出的不予受理告知书中依据《不动产登记暂行条例》第二十二条不予登记的有关规定，决定不予受理，系对不予受理和不予登记的混淆适用，显然不当，属于法律依据适用错误。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第2目之规定，本机关决定：

依法撤销被申请人作出的编号：2022022200148《不动产登记不予受理告知书》，责令其在法定期限内重新作出具体行政行为。

如不服本行政复议决定，可在接到行政复议决定书之日起十五日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。